地产行业知识

概念

计容建筑面积 = 容积率 x 占地面积 

楼面价 = 土地款 / 计容面积

货值 =  在售均价 x 计容面积

项目成本包括

土地成本是指通过招拍挂旧改等方式取得土地所付成本

项目建安成本是指完成项目主体建设所需要的资金包括开发前的评估规划费用, 咨询费用, 开发过程中的建筑主体建造费用, 装饰费用及工程工程费用等

在项目盈利估算时, 一般每平方建筑面积的建安费用乘以项目的总建筑面积计算

单位建筑面积建安费用取决于项目产品系列地区通货膨胀水平人工成本等影响差异较大。在具体的测算中要根据每个地区每个项目的不同进一步确认其成本

销售费用是指项目在销售过程中产生的包括但不限于广告费、活动推广费、渠道费、销售人员佣金等。此类费用与各家房企的品牌溢价及所处区域有关，如果产品力得到认可，项目所处地段优越，其费用率将低于其他房企。这也是在房地产的白银时期，挑选标的的考量因素之一

管理费用是指项目管理人员的工资、差旅费、福利等费用。实务中，大部分地产公司的销售与管理费用约占项目销售额的4-6%

财务费用是指为项目建设所融资资金的费用，包括借款利息，发行手续费等。实务中，由于不同房地产项目采用的杠杆不同（融资比例不同）、融资成本不同，各家公司间的财务费用差异较大